Fast lav pris 6.995,-
inkl. moms
Ingen handel
intet salær
Ekspres rådgivning inden for 24 timer
Komplet
boligpakke
Tinglysning af skøde
Når en fast ejendom skifter ejer, skal ejerskiftet registreres i et offentligt tilgængeligt register, som kaldes Tingbogen. Denne registrering kaldes tinglysning.
I praksis sker denne registrering ved, at der oprettes et skøde, som tinglyses. Skødet indeholder oplysninger om ejendommens præcise adresse og matrikelnummer, sælger, køber, købesum, overtagelsesdag samt de såkaldte hæftelser (gæld) og servitutter, der gælder for ejendommen.
Det er vigtigt at understrege, at tinglysningen alene har som formål at vise for omverdenen, at ejendommen har skiftet ejer. Dette kaldes med et fint juridisk udtryk omverdensbeskyttelse. Formålet er vise omverden, hvem der ejer en ejendom, så man f.eks. ikke risikere, at en person forsøger at sælge en ejendom, som pågældende i virkelighedens slet ikke ejer.
Købsaftalen afgør alt
Gyldigheden af handlen er således ikke afhængig af, om man tinglyser skøde. Rent juridisk er det købsaftalen, der afgør om og hvornår en fast ejendom skifter ejer. Tinglysning af skøde er dermed – lidt populært sagt – blot en kvittering for, at man har købt en ejendom.
Men hvis man undlader tinglysning af skøde, vil sælger fortsætte med at stå registreret som ejer. Dermed kan man f.eks. risikere, at sælger forsøger at sælge ejendommen til flere forskellige købere samtidig, og desuden vil det være umuligt at belåne, altså pantsætte, ejendommen, hvis man ikke har sørge for tinglysning af skøde. Det vil også i praksis være umuligt at videresælge ejendommen.
Tinglysning af skøde var i ældre tider (dvs. før 2009) en omstændelig affære. Selve skødet fyldte i reglen mange sider, idet man dengang nærmest kopierede købsaftalens tekst over i skødet. Skødet skulle underskrives på gammeldagsvis og forsynes med vitterlighedsvidner, og herefter skulle skødet sendes til tinglysning med almindelig post til tinglysningsafdelingen ved den lokale byret, som skulle behandle selve tinglysningen. Alt i alt kunne tinglysning af skøde strække sig over flere uger.
Elektroniske tinglysningssystem
I 2009 indførte man i Danmark det elektroniske tinglysningssystem som det første land i verden. Tinglysning af skøde kunne nu foregå digitalt, og køber/sælger kunne nu underskrive skødet med NemID i stedet for almindelig underskrift. Med dette nye system til tinglysning af skøde reduceredes skødets indhold desuden til kun at omfatte de relativt få punkter, som er beskrevet i indledningen. Hvor man før kunne bruge flere timer på at oprette et skøde, kunne skødet nu oprettes på ganske få minutter. Og endnu vigtigere: Skødet kunne nu tinglyses omgående, hvis ellers skødet var korrekt oprettet.
Opstarten i 2009 var forbundet med meget store vanskeligheder, og systemet fungerede dårligt i begyndelsen. Utallige ejendomshandler blev forsinkede, og mange sælgere led store tab, fordi skødet ikke kunne tinglyses endeligt, hvorfor købesummen ikke kunne frigives. Men med tiden fik man løst systemets ”børnesygdomme”, og tinglysningssystemet har nu i mange år fungeret efter hensigten.
Tinglysning af skøde er overskueligt
Tinglysning af skøde er nu er yderst overskuelig og enkel ekspedition, men det forudsætter dog, at man er fortrolig med, hvordan tinglysningssystemet fungerer. Systemet er ikke pædagogisk opbygget og dermed ikke velegnet til ”almindelige brugere”. Man bør derfor ikke som privatperson kaste sig ud i tinglysning af skøde. Hvis skødet oprettes forkert, vil tinglysningssystemet afvise skødet, og desuden kan man let risikere ekstra omkostninger, hvis man overser en af de vigtige erklæringer, der nogle gange skal afgives i skødet.
Hvis man f.eks. som køber har været i udlandet og er flyttet tilbage til Danmark inden for de seneste 5 år, skal der afgives en særlig erklæring herom i skødet. Hvis man ikke får denne erklæring med i første forsøg, koster det en fast afgift på kr. 1.750,00 at efterregistrere erklæringen.
I det hele taget er tinglysning af skøde stadig en ekspedition, som man som privat hus- eller ejerlejlighedskøber bør overlade til fagfolk. Hvis man har hyret en boligadvokat til sin ejendomshandel, bør man overlade tinglysning af skøde til sin advokat, så man ikke risikerer fejl og forglemmelser i forbindelse med oprettelsen af skødet.
Hvem skal stå for tinglysning af skøde?
Der findes ingen lov, som fastsætter hvorvidt køber eller sælger skal stå for oprettelsen og tinglysning af skøde. Dette skal aftales parterne imellem, og derfor bør købsaftalen altid indeholde et vilkår om, hvem der står for tinglysning af skøde. Dette kaldes med et fint ord berigtigelsen af ejendomshandlen.
I gamle dage, dvs. indtil 2001, havde advokater monopol på at oprette skøder. Idet det næsten altid er køber, der har en advokat (sælger er normalt repræsenteret af en ejendomsmægler), var der ingen tvivl om, at det var køber eller dennes rådgiver, der skulle stå for tinglysning af skøde. Sidenhen er dette advokatmonopol som nævnt blevet ophævet, og skøder kan nu oprettes af såvel køber som sælger. I mange ejendomshandler oplever man derfor, at sælger står for oprettelsen og tinglysning af skøde.
Det er i praksis ganske underordnet, om skødet oprettes af køber eller sælger. Som nævnt er skødet blot en kvittering for, at ejendommen har skiftet ejer, og der er derfor ingen grund til at insistere på, at den ene eller den anden part skal stå for oprettelsen.
Undertiden kan du som sælger komme ud for, at ejendomsmægleren råder dig til, at ejendomsmægleren bør stå for tinglysning af skøde, fordi du derved har sikkerhed for at få frigivet din købesum hurtigere, end hvis køber står for denne ekspedition. Dette er uden hold i virkeligheden og handler antagelig mere om, at ejendomsmægleren kan opnå en merindtjening ved at stå for skødet.
Nem-ID er nødvendig
Det elektroniske tinglysningssystem er 100 % baseret på, at brugerne af systemet har NemID. Lige så nemt, systemet er at bruge med NemID, lige så vanskeligt er systemet at anvende til tinglysning af skøde, hvis en bruger ikke har NemID.
Endnu har en del danskere ikke NemID. Dette gælder primært ældre og evt. sygdomssvækkede borgere. Hvis køber eller sælger ikke har NemID, skal pågældende oprette en ganske særlig tinglysningsfuldmagt, f.eks. til sin advokat eller til nær familie, som herefter kan anvende sit eget NemID til at signere skødet.
Der er krav om, at man anvender en ganske særlig blanket, som Tinglysningsretten har udfærdiget, og almindelige fuldmagter, som man selv har udfærdiget, godkendes ikke.
Denne særlige blanket skal underskrives på almindeligt papir med almindelig underskrift, hvorefter blanketten skal fremsendes med almindelig post til tinglysningsretten, som registrerer fuldmagten. Paradoksalt nok er der således betydeligt mere arbejde forbundet med oprettelsen af denne fuldmagt, end der er med oprettelsen af selve skødet.
Hos Advokatfirmaet Lynggaard har vi ca. 20 års erfaring med tinglysning af skøder. Tøv ikke med at kontakte os, hvis du har spørgsmål eller brug for bistand.